Jakarta—Hukuminfo.id

Pertanyaan mengenai apakah investor asing dapat membeli tanah di Indonesia masih menjadi salah satu hal yang sering muncul ketika seseorang atau perusahaan dari luar negeri mulai mempertimbangkan investasi di Indonesia.

Jawabannya perlu dipahami dengan hati-hati.

Investor asing dapat memperoleh dan menggunakan hak atas tanah tertentu di Indonesia, tetapi tidak berarti seluruh jenis hak atas tanah dapat dimiliki oleh orang asing.

Perbedaan inilah yang penting dipahami sejak awal agar investasi dapat berjalan dengan aman, transparan, dan sesuai dengan hukum Indonesia.

Hal ini menjadi semakin relevan karena minat investasi asing terhadap Indonesia tetap terjaga. Kementerian Investasi dan Hilirisasi/BKPM mencatat realisasi Penanaman Modal Asing pada Triwulan I 2026 mencapai Rp250 triliun, atau 50,1 persen dari total realisasi investasi Rp498,8 triliun. Pemerintah juga menyampaikan bahwa konsistensi tersebut menunjukkan kepercayaan investor global terhadap Indonesia tetap terjaga.

Dengan demikian, memahami hukum pertanahan bukan sekadar persoalan teknis.

Bagi investor, memahami hak atas tanah adalah bagian dari melindungi nilai investasi itu sendiri.

Hak Milik Bukan untuk Investor Asing

Hal pertama yang perlu dipahami adalah perbedaan antara tanah dan hak atas tanah.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA menegaskan dalam Pasal 21 bahwa Hak Milik pada prinsipnya hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia.

Artinya, orang asing tidak dapat membeli tanah dengan skema Hak Milik atas nama dirinya sendiri seperti halnya Warga Negara Indonesia.

Ketentuan tersebut merupakan bagian fundamental dari sistem hukum agraria Indonesia.

Karena itu, apabila investor asing menemukan tawaran berupa “tanah Hak Milik untuk orang asing” dengan menggunakan nama pihak lain, perlu berhati-hati.

Jangan sampai keinginan mendapatkan aset justru menimbulkan persoalan hukum di kemudian hari.

Investasi yang sehat dimulai dari struktur kepemilikan yang jelas.

Lalu, Hak Apa yang Dapat Digunakan Investor Asing?

Di sinilah pentingnya memahami jenis hak atas tanah.

PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai serta subjek yang dapat memegang hak tersebut. Peraturan ini saat ini berstatus berlaku dan menjadi salah satu dasar utama rezim hak atas tanah Indonesia.

Untuk Hak Pakai, PP 18/2021 secara tegas menyebut Orang Asing sebagai salah satu pihak yang dapat diberikan Hak Pakai dengan jangka waktu.

Hak Pakai dapat diberikan di atas Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan maupun Tanah Hak Milik sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Untuk tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan, jangka waktunya paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun dan dapat diperbarui paling lama 30 tahun, dengan memenuhi persyaratan yang berlaku.

Jadi, istilah yang lebih tepat bukan “orang asing bebas membeli tanah”, melainkan:

orang asing dapat memperoleh hak tertentu atas tanah sesuai dengan jenis hak, tujuan penggunaan, persyaratan dan ketentuan hukum yang berlaku.

Bagaimana dengan Perusahaan PMA?

Situasinya berbeda apabila investasi dilakukan melalui badan hukum Indonesia berbentuk PT Penanaman Modal Asing (PMA).

Yang perlu diperhatikan adalah bahwa perusahaan PMA merupakan badan hukum Indonesia apabila didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Karena itu, struktur hak atas tanah perusahaan harus dilihat berdasarkan kegiatan usaha dan jenis hak yang diperlukan, bukan semata-mata berdasarkan kewarganegaraan pemegang sahamnya.

Dalam praktik investasi, hal ini sangat penting.

Misalnya, sebuah perusahaan asing ingin membangun:

• kawasan industri;

• hotel;

• fasilitas manufaktur;

• gudang;

• kawasan komersial;

• proyek properti; atau

• fasilitas penunjang kegiatan usaha.

Investor tidak cukup hanya bertanya, “Apakah orang asing boleh memiliki tanah?”

Pertanyaan yang lebih tepat adalah:

“Hak atas tanah apa yang secara hukum dapat digunakan oleh perusahaan untuk kegiatan investasi tersebut?”

Dengan cara berpikir seperti ini, keputusan investasi menjadi lebih terukur.

Hak Guna Bangunan Menjadi Penting bagi Investasi Properti dan Bisnis

Dalam dunia usaha, Hak Guna Bangunan atau HGB merupakan salah satu bentuk hak yang penting untuk dipahami.

HGB memberikan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang memenuhi ketentuan hukum.

Untuk investor asing yang menjalankan usaha melalui PT PMA, pembahasan mengenai HGB perlu dilihat dalam konteks badan hukum, kegiatan usaha, lokasi, tata ruang dan struktur proyek.

Karena itu, investor tidak seharusnya hanya melihat sertifikat tanah.

Legal due diligence perlu memeriksa setidaknya:

1. siapa pemegang hak;

2. jenis hak atas tanah;

3. jangka waktu hak;

4. riwayat peralihan;

5. peruntukan tanah;

6. kesesuaian tata ruang;

7. status pembebanan Hak Tanggungan;

8. potensi sengketa;

9. kesesuaian dengan kegiatan usaha; dan

10. izin atau persetujuan yang diperlukan.

Sertifikat adalah bagian penting, tetapi bukan satu-satunya hal yang harus diperiksa.

Orang Asing Juga Dapat Memiliki Rumah atau Hunian dengan Ketentuan Tertentu

Perlu dibedakan antara membeli tanah dan memiliki rumah atau unit hunian.

PP 18/2021 mengatur bahwa orang asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai ketentuan dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian.

Rumah tapak untuk orang asing antara lain dapat berada di atas tanah dengan Hak Pakai, termasuk struktur tertentu berupa Hak Pakai di atas Hak Milik atau Hak Pengelolaan.

Untuk rumah susun, PP tersebut juga mengatur kemungkinan kepemilikan satuan rumah susun oleh orang asing yang memenuhi ketentuan.

Namun, kepemilikan tersebut tetap memiliki batasan.

PP 18/2021 menyebut batasan antara lain berkaitan dengan:

• harga minimum;

• luas bidang tanah;

• jumlah bidang tanah atau unit satuan rumah susun; dan

• peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian.

Kementerian ATR/BPN juga memiliki Kepmen ATR/KBPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 mengenai perolehan harga rumah tempat tinggal/hunian untuk orang asing.

Dengan demikian, investor atau ekspatriat yang ingin memiliki hunian di Indonesia perlu melihat aturan yang berlaku pada lokasi dan jenis propertinya.

Hati-Hati dengan Skema Nominee

Salah satu hal yang perlu menjadi perhatian investor asing adalah penggunaan nominee atau peminjaman nama pihak lain.

Misalnya, investor asing memberikan uang kepada seseorang yang merupakan WNI untuk membeli tanah Hak Milik atas nama orang tersebut, sementara berdasarkan perjanjian pribadi tanah itu dianggap sebagai milik investor asing.

Skema semacam ini memiliki risiko hukum yang serius.

Masalahnya bukan hanya mengenai siapa yang membayar.

Pertanyaan hukumnya adalah:

siapa yang secara sah menjadi pemegang hak atas tanah?

Karena Hak Milik pada prinsipnya hanya dapat dimiliki oleh WNI, penggunaan nama pihak lain untuk menyembunyikan kepemilikan sebenarnya dapat menimbulkan persoalan hukum.

Bagi investor, jalan yang lebih aman adalah menggunakan struktur investasi yang transparan dan sesuai dengan jenis hak yang memang diperbolehkan oleh hukum.

Jangan mencari jalan pintas ketika investasi bernilai besar dipertaruhkan.

Pemerintah Terus Mendorong Kepastian Investasi

Perkembangan investasi Indonesia pada 2026 menunjukkan bahwa pemerintah terus berupaya memperkuat iklim investasi.

Pada Semester I 2026, realisasi investasi Indonesia mencapai Rp1.010,6 triliun, tumbuh 7,2 persen secara tahunan dan menyerap lebih dari 1,4 juta tenaga kerja Indonesia.

Pemerintah juga menetapkan target realisasi investasi 2027 sebesar Rp2.322 triliun, dengan fokus antara lain pada kepastian perizinan, percepatan konstruksi dan penyelesaian hambatan investasi di lapangan. Pemerintah menyampaikan bahwa integrasi perizinan melalui OSS dari 18 kementerian/lembaga terus diperkuat.

Dari sisi investasi global, pemerintah juga menyampaikan bahwa Indonesia tetap berada dalam kategori Emerging Market berdasarkan tinjauan MSCI 2026.

Perkembangan tersebut memberikan konteks yang positif.

Indonesia tidak hanya membuka ruang bagi investasi, tetapi juga terus berupaya memperkuat kepastian, transparansi dan kemudahan berusaha.

Bagaimana Investor Asing Membeli atau Menggunakan Tanah dengan Aman?

Sebelum membayar atau menandatangani perjanjian, investor sebaiknya melakukan 10 pemeriksaan sederhana:

1. Tentukan tujuan penggunaan tanah.
2. Pastikan investor atau perusahaan memenuhi syarat sebagai subjek hak.
3. Periksa jenis hak atas tanah.
4. Periksa sertifikat dan riwayat tanah.
5. Pastikan tidak terdapat sengketa atau blokir.
6. Periksa kesesuaian tata ruang.
7. Periksa izin dan perizinan usaha yang diperlukan.
8. Periksa jangka waktu hak serta mekanisme perpanjangan atau pembaruan.
9. Pastikan transaksi dilakukan melalui mekanisme dan pejabat yang berwenang.
10. Lakukan legal due diligence sebelum dana dalam jumlah besar diserahkan.

Untuk proyek berskala besar, pemeriksaan hukum idealnya tidak berdiri sendiri, tetapi dilengkapi pemeriksaan teknis, pajak, lingkungan dan keuangan.

Tanah Bukan Sekadar Aset, tetapi Bagian dari Strategi Investasi

Bagi investor asing, hukum pertanahan Indonesia memang memiliki aturan yang berbeda dengan sejumlah negara lain.

Namun, perbedaan tersebut bukan berarti investasi properti atau kegiatan usaha berbasis tanah menjadi tertutup.

Justru dengan memahami struktur hak yang tersedia, investor dapat memilih mekanisme yang sesuai dengan tujuan bisnisnya.

Indonesia memiliki sistem pertanahan yang memberikan berbagai bentuk hak untuk penggunaan yang berbeda, sementara pemerintah terus mengembangkan kebijakan investasi dan perizinan agar lebih terintegrasi.

Kuncinya bukan mencari cara untuk menghindari aturan.

Kuncinya adalah memahami aturan, memilih struktur yang tepat, dan menjalankan investasi secara transparan.

Dengan pendekatan tersebut, tanah dapat menjadi bagian dari investasi yang memberikan kepastian bagi investor sekaligus memberikan manfaat bagi perekonomian Indonesia.

Pada akhirnya, investasi yang baik bukan hanya tentang memperoleh aset.

Investasi yang baik adalah ketika investor merasa aman, masyarakat memperoleh manfaat, dan seluruh kegiatan usaha berjalan dalam koridor hukum yang jelas.

Disclaimer:
Informasi dan pendapat dalam tulisan ini disajikan semata-mata untuk tujuan informasi dan edukasi publik. Tim HukumInfo tidak bertanggung jawab atas segala bentuk penggunaan, penafsiran, maupun keputusan yang diambil berdasarkan isi tulisan ini. Pembaca diharapkan melakukan verifikasi dan penilaian secara mandiri sesuai kebutuhan.